选址篇

卤菜小吃餐饮选址:找对铺子成了一半,找错铺子死了大半


为什么网上的麦(当当)肯(鸡鸡)星(爸爸)的选址手册不适合你?
选址就是给种子找匹配的土壤。
麦肯星的选址方法只适合麦肯星,品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同,选址自然不同。
 
这篇是对于《选址:这个商铺适合么?》这篇文章的补充。
跟遗书一样,内容如有冲突,以时间轴的后一篇为准。
 
选好铺子的目的是什么?
 
客流即财流,让与经营定位所匹配的人群,看得见-找得到-方便来。
选对的铺子,能帮助最快速地收回开店投资,避免夜长梦多(包括但不限于商铺拆迁、房东反悔、竞争对手加入、商圈转移、主流通道转移...)。
 
餐饮选址本质上选的是什么?
三个层面:
1、基础:法务、基建;
2、匹配:面积、租金;
3、获客:能见度、点位动线。
 
法务
法务指的是产权/租赁合法性。
除了不同城市规范程度不同,实操里水很深。街边店产权不清晰的很多,商场店也有办不下产证的。有一铺二嫁的,有前个租户遗留民事纠纷的,还有很常见的比如房东见你生意好眼红,偷偷挖了你的人,过不久就主动违约自个儿开干的...找铺子能够花钱请法务顾问的毕竟极少,没被坑只是运气。太多看不见的坑,不展开了。
 
基建
基建,基础建设指的是电力,煤气、上下水、排烟、消防...等。
在不同品类、规模、设备...情况下完全不同,复杂的品类,设备一多,一些地区增容就得好十几万...
同上不展开了。
 
面积
不同品类所需的最小面积不同。
做什么品类,去所在城市去至少考察10家,先从面积最小的干起。
干好了小的能扩大,干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子,看着就心疼。
 
租金
把租金放在最后,是因为租金是最后一个需要考虑的。
选对了商铺,租金是投资;
选错了商铺,租金是成本。
租金只需要通过计算判断是否能够承受。
 
能见度
能见度,主要是门头能见度。
是能在多远、多大范围看清你的门头。
多远才算好?越远越好。
做好门头是一门学问:小门头,大学问
 
点位动线
如果是赫畅级的获客高手,可以忽略此条。(绝大部分创业者,还没到不?)
好比南京路旁边还有一钱不值的死巷子涅,大多数情况下,点位比商圈更重要。
所以这里强调的是点位,而不是商圈。
商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量,但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常,做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费,能够打破商圈边界。
把点位和动线写在一起,而不是分开写,是因为点位和动线本身就是一件事情。
点位的价值在于动线,只看点位不看动线的,往往要糟糕...
点位动线最主要的是:商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。
百度百科里对于动线的内容,值得一看。
我推荐一种方式,截一张放大街区的地图打印出来,在上面进行带箭头的动线标注。
比上面这个方法更重要的是:
自个儿要去各个路口多走遍,切实感受下便捷程度。
有必要的话,可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦当当那个大大的M灯箱杆。)
《选址:这个商铺适合么?》中所述的捕获率,有个遗漏,比如动线前方位置铺子转让被近似定位与品类的高捕获率高手拿下,那就跟打麻将一样被截胡了...一般这种情况多出现在好铺子觉得银子太贵舍不得拿,退而求其次拿了个略差的位置,结果给别人留了机会。
 
街边店和mall店选址有何相同有何不同?
把mall拍扁就是街道,把街道往上搭建就是mall。
多上一层楼,约等于多走一条街,从动线角度理解下。
评论里有问mall选址动线,补充一段:
1,mall不管你拿第几层,需要向甲方拿平面图(类似你在mall里扶梯前的楼面指引图)
2,在平面图上找每个人流入口,每个入口含正门/侧门/扶梯/直梯
3,蹲点,去每个入口统计全天人流量
4,根据每个入口流量,动线需要参考大动线设计是引导人流向左转还是向右转的,根据人流量数量按降序依次拿离入口最近的铺子(注意扶梯有上下方向,要拿上楼的不是下楼的)
 
 
[彩蛋1]
话说上面这些也是个有痛点的刚需小市场,有开发资源的创业者可以考虑依靠互联网工具实现产品化。
这么多淘金的,该卖牛仔裤的赚钱了。
 
[彩蛋2]
选址这么难,有啥低投入低风险的方法?
目前看来只有适合外送的品类有这么个机会:
选一家适合的商圈里的“草肚皮”商铺,成本最低。
用养铺的时间,通过外送+堂食两条路径,来锻炼自己的获客能力。
商业本质上最重要的就是“获客能力”这四个字,把这核心能力练好,就敢去拿好一点的铺子了。
银子多,找好铺,靠自然人流量;
银子少,先养铺,练自身获客力。

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